築40年・3回目の大規模修繕の費用と修繕履歴の整理ワークシート

3回目以上の大規模修繕を控えた築古マンションでは、1回目・2回目の工事記録が引き継がれておらず、「いつ・何を・いくらで直したか」を理事会が把握できていないことがよくあります。この記事は築年数・費用の目安データと、記録を1枚に整理するための表をセットで示します。

3回目以上の大規模修繕、築年数の目安

国交省の実態調査（3回目以上、n=242）では、築年数は次のような分布でした。

中央値は築40.0年です。この記事のタイトルにある「築40年・3回目」は、この中央値に沿った目安として置いています。ただし下位25%は31.5年、上位25%は46.0年と幅があり、修繕周期の考え方は管理組合ごとの長期修繕計画によって異なります。

工事金額の目安（回数別・戸あたり・床面積あたり）は、費用相場・平均額と推移データの記事で確認できます。3回目以上の中央値は戸あたり97.0万円、床面積あたり1.2万円/㎡です。

3回目以上で目立つのは「建具・金物」

建築系工事の内訳を回数別に見ると、3回目以上では建具・金物等の割合が大きく伸びています。

出典国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（報告書12ページ・3回目以上グループ）

1回目ではわずか1.9%だった建具・金物等が、3回目以上では15.3%まで伸びています。サッシ・玄関ドア・手すりなど、築年数が進むほど交換の必要性が高まる部材がまとまって工事範囲に入ってくるためと考えられます。過去の履歴を整理する際は、防水・塗装だけでなく、建具・金物の交換記録も別項目として残しておく価値があります。

修繕履歴整理ワークシート（印刷用）

過去の工事記録を1枚にまとめるための表です。工事年・工事回・内容・金額・施工者・保証期限の6項目を、分かる範囲で埋めてください。分からない項目は空欄のままで構いません。空欄が多い場合、それ自体が「管理会社や過去の総会議事録に確認すべき項目」の一覧になります。

「工事回」欄は、屋上防水や外壁塗装単独の工事（大規模修繕の合間に行う単発の防水工事等）も含めて記入できるようにしています。大規模修繕の周期の間に個別工事を行っているマンションは多く、それらの記録が抜け落ちやすいためです。「保証期限」は、まだ保証期間内の工事がないかを確認する目的の欄です。期限が近い・過ぎている工事があれば、次の修繕計画に反映する材料になります。

現時点ではこの表を印刷してお使いいただく形のみです。ダウンロード可能なファイル版（PDF・Excel）は今後追加を予定しています。

記入欄が埋まらないときの対処

過去の記録を探しても金額や施工者が分からない工事が出てくることは珍しくありません。空欄を無理に推測で埋めず、次の順番で確認先を当たると見つかることがあります。

ワークシートが一通り埋まったら、この記事の「3回目以上」の目安データ（築年数・戸あたり金額・床面積あたり金額）と照らし合わせ、次回修繕の予算感を検討する材料にしてください。過去の履歴と目安データの両方がそろうことで、総会での説明資料も作りやすくなります。

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